Tilbage til Forside Udskriv Siden Sitemap Send Email
Nyheder
Det er næppe undgået nogens opmærksomhed, at situationen på de finansielle markeder har haft en stor afsmittende effekt på ejendomsmarkedet. Det gælder naturligvis også andelsboliger, der landet over er faldet i pris.

Hvorfor valuarvurdering
Midt i tumulten melder spørgsmålet sig naturligvis: ”Hvad er netop vores andelsboligforening mon værd?”
Til fastsættelse af værdien i andelsboligforeninger kan der anvendes tre principper, nemlig anskaffelsessummen, den offentlige vurdering og valuarvurderingen, hvoraf den sidste bliver stadig mere udbredt.

Svagheden ved henholdsvis den offentlige ejendomsvurdering samt ejendommens anskaffelsesværdi er, at ingen af dem tager højde for markedets undertiden foranderlige forhold.

Rent teknisk fastsættes den offentlige ejendomsvurdering ved, at ejendommens teoretiske nettolejeindtægt ganges med en given (og undertiden ret tilfældig) faktor. Det burde næsten være overflødigt at nævne, at denne sjældent er retvisende og såvel væsentligt kan overstige, som ligge væsentligt under ejendommens faktiske værdi. Samtidig er den offentlige vurdering meget følsom over for fejl eller manglende registreringer i de offentlige registre.

Valuarvurderingen omfatter væsentlig flere parametre og tager udgangspunkt i en omhyggelig gennemgang af ejendommens dokumenter, ligesom denne besigtiges og fotograferes.
Vi mener, det er væsentligt, at hver andelshaver kender sin præcise andel af foreningens formue - og det løses bedst ved at anvende det opdaterede billede en omhyggelig udarbejdet valuarvurdering giver.

Regler og praksis om valuarvurdering
Lovgrundlaget for valuarvurderinger er givet i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskabers § 5 stk 2, litra B.

Lovgivningen fastsætter, at det er ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom valuaren skal fastsætte. Inklusive her skal beregnes værdien af en ledig lejlighed, hvilket bekræftes af en dom fra Vestre Landsret.

Årlig valuarvurdering
Det er ofte genstand for diskussion, i hvilket omfang, at en andelsboligforening, der benytter sig af valuarvurderinger, skal vurderes.

Selve lovteksten foreskriver, at vurderingen er gyldig i 18 måneder, men imidlertid er fastsættelse af andelskronen et generalforsamlingsanliggende.
Det betyder, at en vurdering ikke kan strækkes over to generalforsamlinger, idet den på det tidspunkt minimum vil være 24 måneder gammel.

Det vil i praksis sige, at der skal foretages vurdering af ejendommen ved afslutningen af hvert årsregnskab, medmindre foreningen ønsker, at udarbejde et nyt regnskab og afholde en ekstraordinær generalforsamling udover den ordinære, forinden udløbet af 18-måneders perioden. Det kan næppe siges, at være en hensigtsmæssig eller økonomisk forretningsgang.

Tidligere tiders store prisstigninger
Vi har tidligere fra flere sider hørt, at argumentet for at benytte valuarvurdering, har været at kunne omsætte ejendommens lejligheder til højest mulig pris.

Det giver naturligvis fin mening, om end vi i en tid med ustabile markedsforhold ser det som lige så vigtigt, at få et opdateret billede af værdien af foreningens formentlig største aktiv – den ejendom, man ejer.

I en valuarvurdering ligger, udover fastsættelsen af ejendommens værdi, også et væsentligt rådgivningsaspekt. En professionel valuar foretager derfor helt naturligt en omhyggelig gennemgang og fotografering af ejendommen i forbindelse med vurderingen, ligesom ejendommens dokumenter gennemgås og kontrolleres.
Herudover giver en opdateret vurdering af ejendommens værdi såvel valuar og administrator mulighed for i samspil, at yde optimal rådgivning. Bør andelsboligforeningen f.eks. ændre sin finansieringsstrategi? Er der erhvervslejemål, der er udlejet til en for lav leje? Kan dyr bankgæld konverteres til realkreditlån?

Effekten - hvad vil der ske
Fremadrettet er det vores opfattelse, at andelsboligformen fortsat vil være attraktiv, om end de meget store formuetilvækster vi har set i de seneste år nok vil være begrænsede i den kommende tid. Heldigvis kan ejerne af andelsboliger glæde sig over den skattemæssige begunstigelse som boligformen har.
I den nuværende situation er det væsentligt, at andelsboligforeningerne sørger for, at planlægge deres drift og gældsafvikling under hensyntagen til, at markedet ikke på nuværende tidspunkt bidrager til, at egenkapitalen automatisk vokser år for år.

Samtidig skal man som andelsboligejer ikke glemme, at den forening og ejendom, der danner rammen om ens hverdag, skal være et rart sted at være.
Blot fordi finansmarkedet har det dårligt, er ejendommen ikke vedligeholdelsesfri af den grund, ligesom investeringer i renovering, gårdrydninger og generelle forbedringer stadig har relevans, hvis foreningens økonomi kan bære det.

Det er som regel de dårligste ejendomme, der bliver hårdest ramt når krisen kradser, så det giver god mening, at vedligeholde sin ejendom.
Én ting er sikkert - med de økonomiske briller på, har det altid over tid kunne betale sig, at eje fast ejendom. Sådan regner vi med det fortsætter.  Sørg nu for, at have en god og velfungerende forening at bo i - det betaler sig.
Søg emner
Ejendomstorvet
19/7-2016
Det er ikke forsent at spare ejendomsskat & dækningsafgift!
I kan nå det endnu! Har i ejendomme hvor i skønner, at ejendomsværdien er ansat ...
19/7-2016
Kender du værdien på dit største aktiv?
Det er næppe undgået nogens opmærksomhed, at situationen på de finansielle m...
Tilmeld Nyhedsbrev
webdesign & CMS system